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房地产行业大数据市场复苏趋势强化区域分化现象依旧

2018-10-11 20:09:48

市场复苏趋势强化,区域分化现象依旧

导语:宏观经济增速中枢继续下移背景下,中观行业景气度呈现较为明显的分化。为及时了解行业景气度变化、经营及财务表现,中债资信依托丰富的数据积累、通过整理数据库并提取大数据呈现行业运行情况,以期对可能出现信用风险的个体企业做出风险预警。中债数据库同时囊括行业及企业层面的经营及财务数据,如需了解更多内容,请与中债资信联系。

政策环境:

2015年以来房市政策一脉相承,延续了市场化调节思路,并保持了服务宏观经济和分类调控特点,政策环境持续放松。

需求表现:

整体温和复苏,同比增速由负转正且回升趋势形成。短期看“底部”逐渐牢固,中长期看受高库存影响增速存在“顶部”。

价格表现:

价格整体止跌回升,一线和部分二线城市回升明显,大部分三四线城市房价仍然低迷。虽然在7月份销售淡季价格环比略降,但短期内房价缓慢回升的概率较大。

供给表现:

销售的回暖尚未传递到投资端,房企处于去库存阶段、拿地热情不高,投资仍在寻底。但投资增速下降幅度已经放缓,预计2016年初前后可触底。

区域分化:

一线城市率先“突围”,去化周期处于1年以内,二线城市分化明显。一线有保障、二线有风险、三四线少动力。

竞争与合作:

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中小房企和部分项目去化情况较差的房企生存压力持续增加,2014年以来房企并购事件数量处于历史高位,2015年以来部分中小房企积极拿地扩张的同时,部分中小房企退出房地产业务或转型至其他行业。

规模较大和实力较强的房企得以生存,在市场回暖和资金面宽松等背景下,大部分房企通过轻资产运营、加快周转和拓展其他业务板块等方式应对房地产白银时代。

财务表现:

受前期市场低迷和对应项目结转影响,行业盈利能力持续弱化,近三成企业出现亏损;盈利能力的触底企稳有待于市场回暖的后续传导。

经营环境弱化、融资条件放松使得房企增加外部融资规模,行业负债规模加大,财务杠杆较快上升。

资料来源:中债资信房地产行业数据库

结语:

2015年以来在政策持续宽松的背景下,房地产市场整体温和复苏,量价同比增速均持续回升且短期“底部”逐渐牢固,但其中一线和部分二线城市回暖明显,大部分三四线城市仍然相对低迷。供给方面,初期回暖尚未传导至投资端,多数房企仍处于去库存阶段,拿地热情不高,新开工和施工面积增速等指标均处于低位,但房地产开发投资增速下降幅度已经放缓,预计年底左右可触底。从市场分化情况来看,一线城市已经率先“突围”,去化周期基本处于1年以内,二线城市分化明显,部分二线城市和多数三四城市仍存在较大的库存去化压力和跌价风险。企业行为方面,中小房企生存压力持续增大,部分房企已经破产或主动退出房地产业务领域,实力较强的房企开始采取轻资产运营、高周转和尝试跨界经营等方式来应对楼市白银时代。财务方面,在前期项目结转的影响下,行业盈利能力仍处于下降趋势,另外在债务融资条件放松的背景下,增加杠杆仍是多数房企采取的措施。

短期内,市场已经形成“底部”,并逐步进入上升通道,需持续关注需求回升的力度、范围和节奏;中期内,市场供给将企稳,建议关注市场回暖对投资端的传导、不同区域市场库存压力的变化以及行业格局的调整。

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